Kiralık Evde Kombi Arızası ve Bakımı: Masrafı Kim Öder?

Kiralık evde kombi arızalanırsa masrafı kural olarak ev sahibi öder, yıllık bakım ve günlük kullanımdan doğan küçük giderler ise kiracıya aittir. Türk Borçlar Kanunu bu ayrımı açıkça yapıyor: ev sahibi evi oturulabilir durumda tutmakla, kiracı da olağan bakım ve temizlik masraflarını karşılamakla yükümlü. Isınma sezonu başlarken bu ayrımı bilmek, iki tarafı da gereksiz tartışmadan korur. Aşağıda kimin neyi ödediğini, ev sahibi ilgilenmezse kiracının hangi adımları atabileceğini anlatıyoruz.

Kombi arızasında kanun ne diyor?

Türk Borçlar Kanunu madde 301'e göre kiraya veren, evi sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli şekilde teslim etmek ve kira süresince bu durumda tutmak zorunda. Kışın ısınamayan bir konut bu kullanıma elverişli sayılmaz. Kombi ise evin ısınmasını sağlayan sabit tesisatın parçası.

Kira sürerken ortaya çıkan arızalar kanunda "sonradan ortaya çıkan ayıp" olarak geçiyor. Madde 305'e göre bu durumda kiracı şunlardan birini isteyebilir:

• Arızanın giderilmesi
• Kira bedelinden arızayla orantılı indirim
• Uğradığı zararın karşılanması

Madde 308 de ev sahibinin, kusuru olmadığını ispat edemediği sürece arızadan doğan zararı ödemekle yükümlü olduğunu söylüyor. Kısacası kombinin kendiliğinden yıpranması, eskimesi ya da ana parçalarından birinin bozulması ev sahibinin sorumluluğunda.

Kombi bakımı ve küçük onarımlar kiracıya mı ait?

Madde 317 kiracıya ayrı bir yük getiriyor: evin olağan kullanımı için gereken temizlik ve bakım giderleri kiracıya ait ve bu konuda yerel âdete de bakılıyor. Kombinin yıllık bakımı da genellikle bu kapsamda değerlendirilir ve evde oturan kişi tarafından yaptırılır. Kiracının kusuruyla oluşan arızalar da onun hesabına yazılır.

Uygulamada ayrım genellikle şöyle yapılıyor:

Gider	Genellikle kim öder?
Yıllık kombi bakımı, filtre temizliği	Kiracı
Petek havası alma, su basıncını ayarlama	Kiracı
Kiracının yanlış kullanımından doğan arıza	Kiracı
Kart, pompa, eşanjör gibi parçaların yıpranması	Ev sahibi
Ömrünü doldurmuş kombinin değişimi	Ev sahibi
Kiracı taşınmadan önce var olan arıza	Ev sahibi

Bu tablo kesin bir kanun listesi sayılmaz, anlaşmazlık olduğunda arızanın nedeni belirleyici olur. Bu yüzden servisin düzenlediği fişte arızanın nedeninin yazması önemli. "Kullanıcı hatası" ile "parça ömrünü doldurmuş" ifadeleri arasındaki fark, faturanın kime kesileceğini değiştirir.

Kiracının da bildirim yükümlülüğü var. Madde 318'e göre kiracı, kendisinin gidermek zorunda olmadığı arızaları ev sahibine gecikmeden bildirmeli. Bildirmeyip arızanın büyümesine yol açarsa doğan zarardan kendisi sorumlu tutulabilir.

Ev sahibi kombiyi yaptırmazsa kiracı ne yapabilir?

Kanun burada kiracıya somut bir yol çiziyor. Madde 306'ya göre kiracı, ev sahibinden arızanın uygun bir sürede giderilmesini ister. Bu sürede bir şey yapılmazsa kiracı tamiri ev sahibi hesabına yaptırıp tutarı kiradan düşebilir.

Bunu yaparken sırayla şunları öneriyoruz:

1. Arızayı yazılı bildirin. WhatsApp mesajı ya da e-posta da iz bırakır, ama tutar yüksekse noter kanalıyla ihtar daha sağlam bir kanıt olur.
2. Mesajda arızanın ne olduğunu, servisin tespitini ve makul bir süre (örneğin birkaç gün) belirtin.
3. Yetkili servisten yazılı arıza raporu ve fiyat teklifi alın, fotoğraflarını saklayın.
4. Süre dolarsa tamiri yaptırın, faturayı adınıza kestirin ve kiradan düşeceğinizi ev sahibine yine yazılı bildirin.

Arıza evi oturulamaz hale getiriyor ve verilen sürede giderilmiyorsa kiracının sözleşmeyi feshetme hakkı da var (madde 306, ikinci fıkra). Ev sahibi tamir için eve girmek isterse, madde 319'a göre kiracı buna katlanmak zorunda, ev sahibi de ziyareti uygun bir süre önce haber vermeli.

Kiradan kendi hesabınıza indirim yapmadan önce durumu iyi belgeleyin. Belgesiz kesinti, ileride kira borcu gibi görünüp tahliye sürecine dönüşebilir. Bu konuda ev sahibinin hangi durumlarda tahliye isteyebileceğini anlattığımız yazıya göz atabilirsiniz.

Sözleşmeye "kombi kiracıya aittir" yazılırsa geçerli mi?

Bazı kira sözleşmelerinde "her türlü kombi arızası kiracıya aittir" gibi maddeler görüyoruz. Madde 301, konut kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemeyecek hükümler arasında. Bu yüzden ev sahibinin evi kullanılabilir durumda tutma borcunu tümüyle kiracıya yükleyen bir madde, büyük arızalar için kiracıyı bağlamayabilir.

Madde 346 da kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceğini söylüyor. Yıllık bakımın kiracıya ait olduğunu yazmak ise kanunla uyumlu ve tartışmayı baştan önler. Sözleşme imzalarken kombinin markası, yaşı ve teslim anındaki durumunun yazılması iki taraf için de en temiz yol.

Merkezi sistemli binada yakıt ve aidat kimden istenir?

Anadolu Yakası'nda, özellikle Kartal, Maltepe ve Kadıköy'ün eski sitelerinde merkezi ısıtmalı binalar hâlâ var. Bu binalarda yakıt bedeli genellikle aidatla birlikte toplanır ve kira sözleşmesinde aksi yazmıyorsa kullanıcı olarak kiracıdan istenir.

Kat Mülkiyeti Kanunu madde 22'ye göre kiracı, ev sahibinin payına düşen ortak giderlerden ev sahibiyle birlikte sorumlu. Bu sorumluluk kiracının ödediği kira miktarıyla sınırlı ve kiracının yaptığı ödeme kira borcundan düşülüyor. Kazan dairesinin yenilenmesi, kalorifer tesisatının değişmesi gibi büyük yatırımlar ise binanın yapısına ilişkin olduğu için çoğu zaman kat maliklerine düşer. Kiracı olarak bu tür bir yatırım payı istenirse sözleşmenize ve yönetim kararına bakmadan ödeme yapmayın.

Kiralık ev bakarken kombi neden kontrol edilmeli?

Ev gezerken kombiye bakmak birkaç dakika sürer ama kış boyunca yaşanacak sorunu önler. Kartal ve Pendik'te kiralık ev gösterirken kiracıların sık sorduğu konulardan biri kombinin yaşı ve son bakım tarihi oluyor. Kontrol etmenizi önerdiğimiz noktalar:

• Kombinin markası, modeli ve yaklaşık yaşı
• Son bakım fişi ya da servis kaydı
• Hermetik mi, bacalı mı olduğu (bacalı cihazlar yatak odası ve banyoda kullanılamaz)
• Menfezlerin açık ve kapatılmamış olması
• Peteklerin hepsinin ısınıp ısınmadığı, kombinin çalışırken ses yapıp yapmadığı

İGDAŞ da kış öncesinde yaptığı uyarılarda kombilere yetkili servisler tarafından bakım yapılmasını, menfezlerin kapatılmamasını ve gaz tesisatına yetkisiz kişilerin müdahale etmemesini istiyor (NTV'nin aktardığı İGDAŞ uyarısı). Merdiven altı ustaya yaptırılan tesisat değişikliği hem güvenlik riski taşır hem de sorumluluk tartışmasında elinizi zayıflatır.

Evini kiraya verecek ev sahiplerine tavsiyemiz, kiracı girmeden önce kombiye bakım yaptırmak ve fişi sözleşmeye eklemek. Böylece teslim anındaki durum belgelenmiş olur. Isınma sorunu yaşamayacağınız bir ev arıyorsanız güncel kiralık ve satılık ilanlarımıza bakabilirsiniz. Aradığınız evi bulamadıysanız kriterlerinizi alıcı ve kiracı talep formumuz üzerinden bize iletin.

Sık sorulan sorular

Kombi bakımını kiracı mı yaptırır, ev sahibi mi?

Yıllık bakım olağan kullanım gideri sayıldığı için genellikle kiracı yaptırır. Sözleşmede farklı bir düzenleme varsa ona bakılır.

Kombi tamamen bozuldu, yenisini kim alır?

Kombi yıpranma ya da eskime nedeniyle kullanılamaz hale geldiyse değişim masrafı ev sahibine aittir. Arıza kiracının kusurundan kaynaklanıyorsa masraf kiracıya düşebilir.

Ev sahibi telefonlara çıkmıyorsa kombiyi kendim yaptırıp kiradan düşebilir miyim?

Önce arızayı yazılı bildirip uygun bir süre vermeniz gerekir. Süre dolduğu halde tamir yapılmazsa, TBK madde 306'ya göre tamiri yaptırıp belgeli tutarı kiradan düşebilirsiniz.

Kombi arızalıyken kira indirimi istenebilir mi?

Evet. Madde 307'ye göre kiracı, ev sahibinin arızayı öğrendiği tarihten giderilene kadar geçen süre için arızayla orantılı kira indirimi isteyebilir.

Kira sözleşmenizdeki bakım ve onarım maddelerini birlikte gözden geçirmek isterseniz iletişim sayfamızdan Kartal ofisimize ulaşabilirsiniz. Kira artışında güncel sınır şu an %31,49 (Ekim 2026); bu konudaki ayrıntılar için kira artış oranı ve yasal haklar yazımıza bakabilirsiniz.

Kaynaklar:

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (madde 301, 305-308, 316-319, 346), Mevzuat Bilgi Sistemi
• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (madde 22), Mevzuat Bilgi Sistemi
• NTV, İGDAŞ'tan kombi ve baca temizliği uyarısı

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, somut uyuşmazlıklarda bir avukattan hukuki destek almanızı öneririz.