Emlak Vergisi 2. Taksit 30 Kasım'da Bitiyor, 2027'de Ne Değişecek?

Emlak vergisinin 2026 ikinci taksiti kasım ayı boyunca ödenecek ve son gün 30 Kasım 2026 Pazartesi. Ödemeyi bu tarihe kadar yapmayan ev sahibine gecikme zammı işliyor, borç kapanmadan da tapuda satış yapılamıyor. Bu yıl bir konu daha var: 2027'den itibaren vergi değerleri, yeniden değerleme oranının tamamı kadar artacak (önceden yarısı uygulanıyordu). Aşağıda hem kasım ödemesini hem de önümüzdeki yıl faturanın nasıl hesaplanacağını sırayla anlattık.

Emlak vergisi ikinci taksit ne zaman ödenir?

1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu'nun 30. maddesine göre yıllık vergi iki eşit taksitte ödenir. Birinci taksit mart, nisan ve mayıs aylarında, ikinci taksit kasım ayı içinde ödenir. 30 Kasım bu yıl hafta içine denk geldiği için sürenin kayması söz konusu değil.

Birinci taksit döneminde yılın tamamını ödediyseniz kasımda yapmanız gereken bir şey yok. Yalnızca ilk taksiti ödediyseniz ikinci yarıyı kasımda kapatmanız gerekiyor.

Emlak vergisinin muhatabı taşınmazın bağlı olduğu belediyedir. Kartal'daki bir daire için Kartal Belediyesi, Pendik'teki bir daire için Pendik Belediyesi muhataptır. Belediye veznesi, belediyenin e-Belediye ekranı ve anlaşmalı bankalar en yaygın yollar. e-Devlet üzerinden ödeme imkânı belediyeden belediyeye değişiyor, bu yüzden kendi belediyenizin sitesine bakmak en sağlıklısı.

İstanbul'da emlak vergisi oranı ne kadar?

Kanunun 8. maddesine göre bina vergisi oranı meskenlerde binde 1, diğer binalarda (dükkân, ofis gibi) binde 2'dir. İstanbul gibi büyükşehir belediyesi sınırlarında bu oranlar yüzde 100 artırımlı uygulanır. Yani Kartal, Maltepe ya da Ataşehir'deki bir konut için oran binde 2, bir dükkân için binde 4 olur.

Taşınmaz	Genel oran	İstanbul'da uygulanan
Konut (mesken)	Binde 1	Binde 2
İşyeri ve diğer binalar	Binde 2	Binde 4

Hesap basit: vergi değeri ile oran çarpılır, çıkan yıllık tutar ikiye bölünür. Örnek vermek gerekirse emlak vergi değeri 2.000.000 TL olan bir dairenin yıllık vergisi 4.000 TL, her taksit 2.000 TL'dir. Buradaki vergi değeri piyasa fiyatı değildir, belediyenin kayıtlarındaki değerdir ve çoğu zaman satış fiyatının epey altında kalır. Kendi değerinizi belediyeden alacağınız emlak vergisi değer yazısında ya da e-Belediye ekranında görebilirsiniz.

Ödeme gecikirse ne olur?

Süresinde ödenmeyen emlak vergisine 6183 sayılı Kanun kapsamında her ay için gecikme zammı eklenir. Oranı Cumhurbaşkanı kararıyla belirlenir, güncel oranı ödeme ekranında borçla birlikte görürsünüz. Küçük bir tutar gibi görünse de birkaç yıl biriken borç, satış günü sürpriz çıkarabiliyor.

Asıl pratik sonuç tapuda ortaya çıkıyor. Aynı 30. maddeye göre tapu müdürlüğü, devir sırasında emlak vergisi borcunu belediyenin sistemi üzerinden elektronik olarak sorgular. Miras, mahkeme kararı, icra ve kamulaştırma gibi istisnalar dışında, emlak vergisi borcu olan taşınmazın satışı yapılmaz. Alıcıyla anlaşıp tapu randevusu aldıktan sonra borç yüzünden işlemin ertelenmesi satıcı için hem zaman hem güven kaybı demek.

2027'de emlak vergisi nasıl hesaplanacak?

Aralık 2025'te yürürlüğe giren 7566 sayılı Kanun iki önemli değişiklik yaptı. Birincisi 2026 içindi: 2026 bina ve arazi vergi değerleri, 2025 değerlerinin iki katını geçemedi. İkincisi kalıcı: kanunun 29. maddesindeki "yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde" ifadesi "yeniden değerleme oranında" olarak değiştirildi. Metnin güncel hâlini mevzuat.gov.tr'deki Emlak Vergisi Kanunu üzerinden okuyabilirsiniz.

Bunun anlamı şu: 2027 vergi değeri, 2026 vergi değerinin 2026 yılı için ilan edilecek yeniden değerleme oranı kadar artırılmasıyla bulunacak. Eskiden bu oranın yarısı uygulanıyordu. Ayrıca Cumhurbaşkanı'nın artış oranını yeniden değerleme oranına kadar yükseltme yetkisi kaldırıldı, oranı sıfıra kadar indirme yetkisi ise duruyor. Geçici 23. madde de 2027, 2028 ve 2029 yıllarının matrahlarının 2026 için belirlenen değerler üzerinden hesaplanacağını söylüyor.

Yeniden değerleme oranı her yıl Vergi Usul Kanunu kapsamında Gelir İdaresi tarafından ilan ediliyor. Geçen yıl 2025 için oran yüzde 25,49 olarak açıklanmış ve 27 Kasım 2025'te Resmî Gazete'de yayımlanmıştı. 2026 oranı henüz açıklanmadı. Açıklandığında 2027 emlak vergisini kabaca şöyle tahmin edebilirsiniz: 2026 vergi değeri × (1 + oran) × binde 2.

Emlak vergi değeri yıllık verginin yanında başka ödemelerde de kullanılıyor. Kanun, bu değere bağlı harç ve diğer yükümlülüklerin de aynı sınırlı değerler üzerinden uygulanacağını belirtiyor. Tapu harcında beyan edilen bedelin emlak vergi değerinin altında olamaması bu yüzden önemli. Ayrıntısını tapu harcı hesaplama yazımızda anlattık.

Ev satarken veya alırken emlak vergisinde kim ne öder?

Kanunun 9. maddesine göre mükellefin değişmesi hâlinde yeni malikin vergi mükellefiyeti satışı takip eden yıldan başlar. Pratikte bu şu demek: 2026 içinde satılan bir dairenin 2026 emlak vergisinin tamamı satıcıya aittir. Alıcı ilk emlak vergisini 2027'de öder.

Tapu müdürlüğü devri, işlemin yapıldığı ayı takip eden ayın 15'ine kadar belediyeye elektronik olarak bildiriyor. Yine de yeni ev sahiplerine, ilk yıl belediyenin sisteminde kaydın doğru açılıp açılmadığını kontrol etmelerini öneriyoruz. Özellikle metrekare ve kullanım şekli (konut ya da işyeri) hatalı girilmişse vergi yanlış hesaplanır.

Satış öncesi masrafları ve beklenen fiyatı birlikte görmek isteyen satıcılar ücretsiz ekspertiz ve değerleme talebi bırakabilir. Değerleme raporunda piyasa değeri ile emlak vergi değeri arasındaki farkı da konuşuyoruz.

Kasım ayında ne yapmalı?

Ev sahipleri için kısa kontrol listesi:

• Belediyenin e-Belediye ekranından ya da veznesinden 2026 borcunuzu sorgulayın, geçmiş yıllardan kalan bir tutar var mı bakın.
• İkinci taksiti son haftaya bırakmayın. Son günlerde belediye sistemlerinde yoğunluk yaşanabiliyor.
• Birden fazla taşınmazınız varsa (örneğin bir daire ve bir dükkân) her birinin borcu ayrı tahakkuk eder, hepsini tek tek kontrol edin.
• Önümüzdeki aylarda satış düşünüyorsanız tapu gününden önce borcun sıfır olduğunu gösteren belgeyi alın.

Alıcılar için:

• Tapuya gitmeden önce satıcıdan emlak vergisi borcu olmadığını teyit etmesini isteyin, işlem günü sürpriz yaşanmaz.
• 1 Aralık'ta başlayacak yeni ödeme sistemini de hesaba katın, bunu tapuda güvenli ödeme sistemi yazımızda özetledik.
• Kartal ve çevresinde bütçenize uygun daireleri güncel satılık ve kiralık ilanlarımız arasında görebilirsiniz.

Sık sorulan sorular

Emlak vergisi ikinci taksit son ödeme tarihi nedir?

Kanuna göre ikinci taksit kasım ayı içinde ödenir. 2026 için son gün 30 Kasım Pazartesi.

Emekliler emlak vergisi öder mi?

Kanun, geliri yalnızca sosyal güvenlik kurumundan aldığı aylıktan oluşan kişilerin Türkiye genelinde brüt 200 metrekareyi geçmeyen tek konutu için vergi oranının sıfıra kadar indirilmesine imkân veriyor. Bu durum otomatik işlemez, belediyeye başvurup şartları belgelemek gerekir. Yazlık olarak kullanılan konutlar bu kapsama girmez.

Evi bu yıl sattım, kasım taksitini kim ödeyecek?

2026 yılının vergisi satıcıya aittir, kasım taksitini de satıcı öder. Alıcının mükellefiyeti 2027'de başlar. Taraflar sözleşmede farklı bir paylaşım kararlaştırabilir, ama belediyeye karşı borçlu satıcıdır.

Emlak vergisi borcu varken ev satılabilir mi?

Miras, mahkeme kararı, icra ve kamulaştırma gibi kanunda sayılan istisnalar dışında satılamaz. Tapu müdürlüğü borcu devir sırasında elektronik olarak sorguluyor.

Emlak vergisi, tapu masrafları ya da satış takvimi hakkında sorunuz varsa Kartal'daki ofisimizin iletişim bilgilerinden bize ulaşabilirsiniz.

Kaynaklar:

• 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu, güncel metin (mevzuat.gov.tr)
• Yeniden değerleme oranı yüzde 25,49 olarak belirlendi (Habertürk, 27 Kasım 2025)
• Emlak vergisi 2. taksit son ödeme tarihi (Milli Gazete)

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, kendi taşınmazınıza ait tutar ve muafiyet şartları için belediyenizden ya da bir mali müşavirden teyit almanızı öneririz.