Kira Rehberi
Kira Artış Oranları & Yasal Haklar: Ekim / Kasım Rehberi
· Güncelleme: · 3 dk okuma · Deniz Erdem
Sonbahar, İstanbul'da kira sözleşmelerinin en yoğun yenilendiği dönemdir. Ekim ya da Kasım ayında sözleşmesi yenilenecek bir kiracı veya ev sahibiyseniz, uygulanabilecek azami kira artışını ve iki tarafın yasal haklarını bu rehberde bulabilirsiniz.
Kira artış oranı nasıl belirlenir?
Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre yenilenen kira dönemlerinde kira bedeline yapılacak artış, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Bu oran her ay TÜİK'in enflasyon bülteniyle açıklanır.
Uygulanabilecek azami kira artış oranı (Ekim 2026): %31,49
Hangi ayın oranının kullanılacağı, sözleşmenizin yenilendiği aydan bir önceki aya ait verilere göre belirlenir. Örneğin sözleşmeniz Kasım ayında yenileniyorsa, Ekim ayı için açıklanan 12 aylık ortalama esas alınır.
Örnek hesaplama
Aylık kirası 20.000 TL olan bir konutta, güncel oranla yeni kira en fazla 26.298 TL olabilir.
Formül basittir:
- Yeni kira = Mevcut kira × (1 + Artış oranı / 100)
Kendi rakamlarınızla hesaplamak için kira artışı hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz.
%25 sınırı hâlâ geçerli mi?
Hayır. Konut kiralarında 2022'de getirilen %25 artış sınırı 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir. Bugün hem konut hem işyeri kiralarında üst sınır, yukarıda anlatılan 12 aylık TÜFE ortalamasıdır.
Kiracının hakları
- Oranın üzerinde artış zorunlu değildir. Ev sahibi yasal sınırın üzerinde bir artış talep edemez; taraflar ise sınırın altında bir artışta serbestçe anlaşabilir.
- Depozito en fazla 3 aylık kira olabilir (TBK m.342) ve bir vadeli tasarruf hesabına yatırılması gerekir.
- Belirli süreli sözleşme kendiliğinden uzar. Kiracı, süre bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır.
Ev sahibinin hakları
- 5 yıl sonra kira tespiti: Beş yılı dolduran kira ilişkilerinde, yeni kira yılının kira bedeli hâkim tarafından TÜFE oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hakkaniyete göre yeniden belirlenebilir.
- 10 yıllık uzama süresi: On yıllık uzama süresinin sonunda kiraya veren, sebep göstermeksizin sözleşmeyi yasal bildirim sürelerine uyarak sona erdirebilir (TBK m.347).
- İhtiyaç ve yeniden inşa: Konutun kiraya veren veya yakınları için zorunlu ihtiyacı ya da esaslı onarım/yeniden inşa gerekmesi hâlinde tahliye davası açılabilir (TBK m.350).
- Yazılı tahliye taahhüdü: Kiracının verdiği geçerli yazılı tahliye taahhüdüne dayanarak tahliye istenebilir (TBK m.352).
Anlaşmazlıkta önce arabulucu
1 Eylül 2023'ten itibaren kira bedelinin belirlenmesi, tespiti ve tahliye gibi kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanırsa, varılan anlaşma belgesi ilam niteliğinde kabul edilir; bu yol çoğu zaman mahkeme sürecinden çok daha hızlıdır.
Sık sorulan sorular
Ev sahibi oranı aşan bir artış isterse ne yapmalıyım? Yasal sınıra kadar olan artışı ödemeye devam etmeniz yeterlidir. Uyuşmazlık sürerse arabulucuya başvurabilirsiniz.
Kira artışı yazılı bildirim gerektirir mi? Sözleşmede artış şartı varsa yeni dönemde kendiliğinden uygulanır. Yine de tutarı yazılı ya da banka açıklamasıyla kayıt altına almak iki tarafı da korur.
Döviz cinsinden kira ödeyebilir miyim? Konut kiralarında kira bedeli kural olarak Türk lirası üzerinden belirlenmelidir; istisnalar için güncel mevzuatı kontrol edin.
Kiralık ya da satılık mülkünüz için profesyonel destek isterseniz ücretsiz ekspertiz talebi oluşturabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki veya mali danışmanlık yerine geçmez. Mevzuat değişebileceğinden işlem öncesinde güncel düzenlemeleri kontrol edin.
