Ev Sahibi Kiracıyı Ne Zaman Çıkarabilir? Yasal Tahliye Sebepleri

Kira sözleşmesinin süresi doldu diye ev sahibi kiracıyı evden çıkaramaz. Türk Borçlar Kanunu, konut kiralarında ev sahibinin kiracıyı ancak kanunda sayılan belirli sebeplerle ve çoğu zaman dava yoluyla tahliye edebileceğini söylüyor. Bu yazıda ev sahibinin kiracıyı ne zaman çıkarabileceğini, hangi sürelere uyması gerektiğini ve iki tarafın da sık yaptığı hataları anlatıyoruz.

Sözleşme süresi bitince ne olur?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kural Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesinde yazıyor. Kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az 15 gün önce çıkacağını bildirmezse sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzamış sayılır. Ev sahibi ise sözleşmenin süresi bitti diye tek taraflı fesih yapamaz.

Bu uzama her yıl kendiliğinden tekrarlanır. Kiracı açısından tek yükümlülük, çıkmak istediğinde bunu süresinde ve yazılı olarak bildirmektir. Kanun konut kiralarında fesih bildiriminin yazılı yapılmasını şart koşuyor, telefonda ya da mesajla "çıkıyorum" demek ileride ispat sorunu yaratabilir.

Kira bedeli tarafında da benzer bir koruma var: yenilenen dönemdeki artış, sözleşmede ne yazarsa yazsın 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemez. Ekim 2026 itibarıyla bu oran %31,49. Artış hesabının ayrıntısını kira artış oranı ve kiracı hakları rehberimizde bulabilirsiniz.

On yıl kuralı: ev sahibi sebep göstermeden ne zaman fesih yapabilir?

Sebepsiz fesih hakkı ancak uzun bir sürenin sonunda doğuyor. Belirli süreli sözleşmelerde, sözleşme süresinin ardından gelen on yıllık uzama süresi dolduğunda ev sahibi, sonraki her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi herhangi bir sebep göstermeden sona erdirebilir.

Bir örnekle: 1 yıllık bir sözleşme yaptıysanız önce 1 yıllık asıl süre, ardından 10 yıllık uzama süresi işler. Yani ev sahibinin sebepsiz fesih hakkı fiilen 11. yılın sonunda başlar ve bildirimin de o yılın bitiminden üç ay önce yapılması gerekir.

Belirsiz süreli sözleşmelerde (bitiş tarihi yazılmamış kira ilişkileri) ev sahibi, kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi bitirebilir.

Kanundaki tahliye sebepleri nelerdir?

On yıl dolmadan ev sahibinin elindeki yollar sınırlıdır ve kanun bu hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceğini açıkça söylüyor. Sözleşmeye "ev sahibi istediği zaman çıkarabilir" gibi bir madde yazılsa bile bu madde kiracıyı bağlamaz. Başlıca sebepler şunlar:

Tahliye sebebi	Dayanak	Süre ve şart
Ev sahibinin, eşinin, çocuklarının, anne babasının ya da bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ihtiyacı	TBK 350	Sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava
Yeniden inşa veya esaslı onarım (evin kullanımını imkânsız kılan)	TBK 350	Sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava
Evi yeni satın alanın ihtiyacı	TBK 351	Edinmeden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirim, 6 ay sonra dava; ya da sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde dava
Yazılı tahliye taahhüdü	TBK 352/1	Taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde icra takibi veya dava
Bir kira yılı içinde iki haklı ihtar	TBK 352/2	İhtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde dava
Kiracının ya da birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçede oturmaya elverişli evi olması	TBK 352/3	Ev sahibi bunu sözleşme kurulurken bilmiyorsa, sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde dava

Kiranın hiç ödenmemesi ayrı bir yoldur. Kiracı muaccel kirayı ödemezse ev sahibi konut kiralarında en az 30 gün süre vererek yazılı ihtar çeker, bu süre içinde de ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedebilir (TBK 315). Komşuları sürekli rahatsız etmek ya da evi özensiz kullanmak gibi durumlarda da önce en az 30 günlük süre veren yazılı bir ihtar gerekir (TBK 316).

İhtiyaç davalarında kanun "kullanma zorunluluğu" arıyor. Mahkeme ihtiyacın gerçek ve sürekli olup olmadığına bakar, ispat yükü de ev sahibindedir.

Bir aylık süreler neden bu kadar önemli?

Tablodaki sürelerin neredeyse hepsi bir aydır ve kaçırılırsa hak o kira yılı için kullanılamaz hale gelir. Ev sahibi sözleşmenin bitiş tarihini geçirip ikinci ayda dava açarsa, bir sonraki dönemin sonunu beklemek zorunda kalabilir.

Bunun bir çaresi var: ev sahibi, dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse dava açma süresi bir kira yılı uzamış sayılır (TBK 353). Bu yol, ihtiyacı olan ama kiracısına bir yıl daha zaman tanımak isteyen ev sahibinin işine yarar.

Bir de üç yıl sınırı var. Ev sahibi evi ihtiyaç gerekçesiyle boşalttırdıysa, haklı bir sebep olmadan üç yıl geçmeden evi eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Kurala uyulmazsa eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kiradan az olmamak üzere tazminat ödenir (TBK 355).

Tahliye davasından önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Evet. Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesi uyarınca kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Bu kural Eylül 2023'ten beri uygulanıyor. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açmak isteyen ev sahibi önce arabuluculuk bürosuna başvurur, anlaşma olmazsa son tutanakla sulh hukuk mahkemesine gider.

Kanun bir istisna da tanıyor: İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla yapılan tahliye takipleri bu zorunluluğun dışında. Tahliye taahhüdüne ya da ödenmeyen kiraya dayanan icra takiplerinde doğrudan icra dairesine başvurulabilir. Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa, anlaşma belgesi için evin bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması zorunlu.

Ev sahibi ve kiracı pratikte ne yapmalı?

Kiralık ev görüşmelerinde sorunların çoğu sözleşme aşamasında başlıyor. Birkaç somut öneri:

• Sözleşmeyi yazılı yapın, başlangıç tarihini ve süreyi net yazın. Bütün süreler bu tarihe göre hesaplanır.
• Tahliye taahhütnamesini sözleşmeyle aynı anda, boş tarihle imzalatmayın. Kanun taahhüdün ev teslim edildikten sonra verilmiş olmasını arıyor, sözleşmeyle birlikte alınan taahhütler mahkemede sıkça tartışma konusu olur.
• Kirayı banka üzerinden, açıklamasına hangi ayın kirası olduğunu yazarak ödeyin. İhtar ya da temerrüt iddiasında en güçlü delil banka kaydıdır.
• Fesih, ihtar ve "dava açacağım" bildirimlerini noter ya da iadeli taahhütlü posta gibi ispatlanabilir yollarla gönderin.
• Evi kiracılı satın alacaksanız edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapmayı takviminize yazın. Bu süre alıcıların gözünden kolayca kaçıyor.

Kiracılı bir daire almayı düşünüyorsanız teklif vermeden önce kira sözleşmesinin başlangıç tarihini ve mevcut kira bedelini mutlaka görün. Kiracılı dairenin piyasa değerini ve kira getirisini birlikte görmek için ücretsiz ekspertiz ve değerleme talebinde bulunabilirsiniz. Yeni bir ev arayan kiracılar Anadolu Yakası'ndaki güncel satılık ve kiralık ilanlarımıza bakabilir. Kriterlerinizi aradığınız evi bulalım formuyla bize iletirseniz uygun portföy çıktığında sizi ararız.

Sık sorulan sorular

Kira sözleşmesi bitti, ev sahibi çıkmamı isteyebilir mi?

İsteyebilir ama bu istek tek başına sizi çıkmaya zorlamaz. Sözleşme bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirim yapmadıysanız sözleşme bir yıl uzar. Ev sahibinin sizi çıkarabilmesi için kanundaki bir tahliye sebebine dayanması gerekir.

Ev sahibi ihtiyacı var diye hemen dava açabilir mi?

Hayır. Belirli süreli sözleşmelerde dava, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılır ve öncesinde arabulucuya başvurmak zorunludur. İhtiyacın gerçek ve zorunlu olduğunu ev sahibi ispat etmelidir.

Evi satın alan yeni malik kiracıyı çıkarabilir mi?

Kendisinin ya da yakınlarının konut ihtiyacı varsa çıkarabilir. Bunun için evi edindiği tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunur ve altı ay sonra dava açar. Bildirimi kaçırırsa sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açma yolu kalır.

Kirayı birkaç gün geç ödemek tahliye sebebi olur mu?

Tek bir gecikme doğrudan tahliye sebebi değildir. Ancak bir kira yılı içinde kirayı ödemediğiniz için iki haklı yazılı ihtar alırsanız ev sahibi o kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açabilir.

Kendi sözleşmenizdeki tarihleri ve sürelerin nasıl işlediğini birlikte gözden geçirmek isterseniz Kartal ofisimizle iletişime geçebilirsiniz.

Kaynaklar:

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (mevzuat.gov.tr), madde 315, 316, 347, 348 ve 350 ile 355 arası
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (mevzuat.gov.tr), madde 18/B

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez, somut uyuşmazlıklarda bir avukattan destek almanızı öneririz.