Ev Alırken Kapora Geri Alınır mı? Cayma Parası ve Yasal Haklar

Ev alırken kapora, alıcının "bu evi istiyorum" demesinin en yaygın yolu ama çoğu zaman bir kâğıda iki satır yazılıp veriliyor. Oysa kaporanın geri alınıp alınamayacağı, kâğıtta "kapora" mı yoksa "cayma parası" mı yazdığına ve sözleşmenin hangi şekilde yapıldığına göre değişiyor. Aşağıda Türk Borçlar Kanunu'ndaki kuralları, kaporayı kime ve nasıl vermeniz gerektiğini ve vazgeçme durumunda ne olacağını sırayla anlatıyoruz.

Kapora nedir, kanunda karşılığı var mı?

Günlük dilde kapora dediğimiz para, kanunda "bağlanma parası" olarak geçer. Türk Borçlar Kanunu 177. maddeye göre sözleşme yapılırken verilen para, aksi kararlaştırılmadıkça cayma parası sayılmaz, sözleşmenin yapıldığının kanıtı olarak verilmiş kabul edilir. Aynı maddeye göre bu para, aksine bir anlaşma yoksa satış bedelinden düşülür.

Yani 5.000.000 TL'lik bir daire için 200.000 TL kapora verdiyseniz, tapuda ödeyeceğiniz kalan tutar 4.800.000 TL olur. Bunu kapora belgesine açıkça yazdırmak sonradan çıkabilecek "bu para ayrıydı" tartışmasını baştan kapatır.

Cayma parası ile kapora arasındaki fark

Kâğıda "cayma parası" yazıldığında durum değişir. TBK 178. maddeye göre cayma parası kararlaştırılmışsa iki taraf da sözleşmeden vazgeçme hakkına sahip olur:

Kim vazgeçti?	Sonuç
Parayı veren (alıcı)	Verdiği parayı bırakır
Parayı alan (satıcı)	Aldığının iki katını geri verir

Bu kural iki yönlü çalışır. Alıcı açısından cayma parası, vazgeçerse kaybedeceği tutarın baştan belli olması demektir. Satıcı açısından ise daha yüksek bir teklif geldiğinde parayı iki katıyla iade edip satıştan çekilebileceği anlamına gelir. Çok talep gören bir dairede satıcının cayma hakkını kullanması alıcıyı ev aramaya yeniden başlatır, bu yüzden metnin hangi başlıkla yazıldığına imza atmadan önce mutlaka bakın.

Kapora ile ev satışı kesinleşir mi?

Kesinleşmez. TBK 237. madde, taşınmaz satışının geçerli olması için sözleşmenin resmî şekilde yapılmasını şart koşar. Satış vaadi sözleşmeleri için de aynı kural geçerlidir: resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. Resmî şekil, pratikte satışın tapu müdürlüğünde, satış vaadinin ise noterde yapılması demektir.

Bunun anlamı şu: emlak ofisinde ya da evde iki tarafın imzaladığı "kapora sözleşmesi", satıcıyı tapuyu size devretmeye zorlamaz. Satıcı vazgeçerse mahkemeden "tapuyu bana verin" diye karar almanız bu belgeyle mümkün değildir. Kanunun 12. maddesi de öngörülen şekle uyulmadan kurulan sözleşmelerin hüküm doğurmayacağını söyler.

Geçersiz bir sözleşmeye dayanarak verilen para ise kural olarak geri istenebilir. TBK 77. madde, geçerli olmayan bir sebebe dayanan zenginleşmenin geri verilmesini düzenler. Kaporanın iadesi bu yüzden çoğu durumda mümkündür, ancak taraflar anlaşamazsa iş dava yoluna gider ve zaman alır.

Satıcıyı gerçekten bağlamak istiyorsanız: noterde satış vaadi

Tapu randevusu uzak bir tarihe kalıyorsa (kredi onayı bekleniyor, satıcının başka bir ev alması gerekiyor, iskân süreci sürüyor gibi), noterde düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi yapılabilir. Bu sözleşme tapu kütüğüne şerh ettirilebilir ve şerh, satıcının daireyi bu arada başkasına satması halinde alıcıyı korur.

Noter masrafı kapora belgesine göre yüksektir, bu yüzden herkes tercih etmez. Tapu birkaç gün içinde yapılacaksa yazılı ve iyi hazırlanmış bir kapora belgesi çoğu zaman yeter. Tapu haftalar sonraya kalıyorsa ve verdiğiniz para küçük değilse noter seçeneğini ciddi düşünün.

Kaporayı vermeden önce ne yapmalı?

Kartal, Pendik ve Maltepe'de alıcıların en sık yaşadığı sorun, kaporayı verdikten sonra tapuda bir engel çıkmasıdır. Para vermeden önce şu kontrolleri yaptırın:

• Tapu kaydı: e-Devlet veya tapu müdürlüğünden güncel kayıt alınsın; ipotek, haciz, şerh ya da intifa hakkı var mı bakılsın. İpotek varsa kapatılma şekli kapora belgesine yazılsın.
• Malik kim: kaporayı tapuda adı yazan kişiye ya da noterden vekâleti olan kişiye verin. Vekâletnamenin satış yetkisi içerdiğini okuyun.
• Hisseli tapu: birden fazla malik varsa hepsinin onayı alınsın. Tek bir hissedarın verdiği söz diğerlerini bağlamaz.
• Yapı durumu: iskân, kat mülkiyeti ya da kat irtifakı bilgisi ve binanın riskli yapı kapsamında olup olmadığı. Fiyatın makul olduğundan emin değilseniz önce ücretsiz değerleme ve ekspertiz talebi ile bir değer görüşü alın.
• Kredi: krediyle alacaksanız bankanın ekspertiz değeri tapu bedelinden düşük çıkabilir. Kaporayı vermeden önce konut kredisi hesaplama aracıyla aylık taksiti ve peşinatı netleştirin, belgeye de "kredi onaylanmazsa kapora iade edilir" şartını yazdırın.

Tapu ve bina incelemesinin ayrıntılarını Anadolu Yakası'nda ev alırken dikkat edilmesi gerekenler yazımızda ayrıca ele aldık.

Kapora belgesinde mutlaka yazması gerekenler

Belgenin el yazısıyla ya da hazır formla yapılması önemli değil, içeriği önemli. Asgari olarak şunlar bulunmalı:

1. Tarafların ad, soyad, T.C. kimlik numarası ve imzası
2. Taşınmazın ili, ilçesi, mahallesi, ada, parsel ve bağımsız bölüm numarası
3. Toplam satış bedeli ve kaporanın bu bedelden düşüleceği
4. Paranın kapora (bağlanma parası) mı, cayma parası mı olduğu
5. Tapu devri için son tarih
6. İade şartları: kredi çıkmaması, tapuda engel çıkması, satıcının vazgeçmesi
7. Ödemenin yapıldığı banka hesabı

Kaporayı elden nakit vermek yerine satıcının kendi adına açılmış hesabına havale veya EFT ile gönderin, açıklamaya da taşınmazın ada parselini ve "kapora" ibaresini yazın. Banka kaydı, ileride bir anlaşmazlık olursa en güçlü delildir.

Emlak ofisi aracılığıyla kapora verirken

Ofis aracılığıyla alım yapıyorsanız işletmenin Ticaret Bakanlığı'ndan alınmış yetki belgesi olup olmadığını kontrol edin. Ticaret Bakanlığı'nın taşınmaz ticareti sayfasında yetki belgesinin verilmesi ve işletmelerin uyması gereken kurallar özetleniyor. Kaporanın kime ödeneceği, ofiste mi tutulacağı yoksa doğrudan satıcıya mı gideceği belgede açıkça yazmalı. Bizim ofisimizin yetki belgesi numarası 3410823, yetkili danışmanımız Deniz Erdem.

Bir de tarih notu: 1 Aralık 2026'dan itibaren tapuda satış bedeli ödemeleri için Güvenli Ödeme Sistemi devreye giriyor. Sistemin alıcıya ne getirdiğini tapuda güvenli ödeme sistemi yazımızda anlattık.

Sık sorulan sorular

Alıcı vazgeçerse kapora geri alınır mı?

Belgede "cayma parası" yazıyorsa alıcı vazgeçtiğinde parayı bırakır (TBK 178). Sadece "kapora" yazıyorsa ve sözleşme resmî şekilde yapılmadıysa, para kural olarak sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenebilir. Satıcı kendiliğinden iade etmezse dava yolu gerekir.

Satıcı vazgeçerse ne olur?

Cayma parası kararlaştırılmışsa satıcı aldığının iki katını öder. Kapora olarak verildiyse en azından verilen paranın iadesi istenebilir. Satıcıyı satışa zorlamak için ise noterde yapılmış bir satış vaadi sözleşmesi gerekir.

Kapora ne kadar olmalı?

Kanunda bir oran yok, tutar tarafların anlaşmasına kalır. Uygulamada alıcıyı ve satıcıyı birkaç gün bağlayacak, ama işler ters giderse alıcıyı zor durumda bırakmayacak bir tutar seçilir. Tutar büyüdükçe noter seçeneği daha mantıklı hale gelir.

Kaporayı emlakçıya vermek güvenli mi?

Yetki belgeli bir işletmeye, yazılı bir belge karşılığında ve banka üzerinden verildiğinde izlenebilir olur. Yine de paranın kimde duracağını ve hangi şartta satıcıya geçeceğini belgede yazdırın.

Kartal ve çevresinde bütçenize uygun daireleri güncel satılık ve kiralık ilanlarımızda görebilirsiniz. Kapora vermeden önce belgeleri birlikte kontrol etmek isterseniz ofisimize uğrayabilirsiniz.

Kaynaklar:

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, md. 12, 77, 177, 178, 237 (mevzuat.gov.tr)
• Ticaret Bakanlığı, Taşınmaz Ticareti

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez; somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.