Piyasa Analizi
Merkez Bankası Faizi %36'ya İndirdi: Konut Kredisi ve Ev Alacaklar İçin Ne Değişir?
· Güncelleme: · 4 dk okuma · Deniz Erdem
Merkez Bankası Para Politikası Kurulu bugün, 22 Ekim 2026'da politika faizini yüzde 37'den yüzde 36'ya indirdi. Gecelik borç verme faizi yüzde 39'a, gecelik borçlanma faizi yüzde 34,5'e çekildi. Kurul, enflasyonun ana eğiliminin gerilediğini ve iç talebin zayıf seyrettiğini yazdı. Yüksek enerji fiyatlarını ise hâlâ yukarı yönlü risk olarak görüyor ve sonraki adımların büyüklüğünü her toplantıda ayrıca değerlendireceğini söylüyor.
Ev almayı düşünen herkesin aklındaki soru aynı: kredi faizleri şimdi düşer mi, biraz daha beklemek mantıklı mı? Aşağıda elimizdeki güncel rakamlarla bunu hesaplamaya çalıştık.
Konut kredisi faizleri şu an nerede?
TCMB'nin haftalık verilerine göre 9 Ekim 2026 haftasında TL konut kredilerinin ağırlıklı ortalama faizi yıllık yüzde 41,66 oldu. Bir önceki hafta bu oran yüzde 41,87'ydi. Bankaların aylık tekliflerine bakınca ekim başında oranlar kabaca yüzde 2,70 ile 2,80 arasında.
Politika faizindeki 1 puanlık indirim kredi faizlerine aynı ölçüde ve hemen yansımıyor. Bankalar kredi faizini kendi mevduat maliyetine, vadeye ve müşterinin profiline göre belirliyor. Önümüzdeki haftalarda tekliflerde küçük bir gevşeme görmek sürpriz olmaz, ama bugünden yarına yüzde 2,7'lik bir teklifin yüzde 2,5'e inmesini beklemek gerçekçi görünmüyor.
Taksit ne kadar değişir? Örnek hesap
Aylık faizdeki küçük bir fark, 10 yıllık bir kredide ciddi bir toplam farka dönüşüyor. 120 ay vadeli, eşit taksitli iki örnek:
| Kredi tutarı | Aylık %2,79 ile taksit | Aylık %2,69 ile taksit | Aylık fark | 10 yıllık toplam fark |
|---|---|---|---|---|
| 2.000.000 TL | 57.932 TL | 56.121 TL | 1.811 TL | 217.289 TL |
| 3.000.000 TL | 86.898 TL | 84.182 TL | 2.716 TL | 325.933 TL |
Bu hesaplara dosya masrafı, konut ve hayat sigortası ile ekspertiz ücreti dahil değil. Bankanın size yapacağı teklif gelirinize ve kredi notunuza göre farklı olabilir. Kendi rakamlarınızı kredi hesaplama aracımızla deneyebilirsiniz.
Tabloda göze çarpan şu: aylık faizde 0,10 puanlık bir düşüş, 2 milyon TL'lik kredide ayda 1.800 TL civarında fark ediyor. Bu fark önemli, fakat beklediğiniz her ay ödediğiniz kirayla birlikte değerlendirilmesi gerekiyor.
Eylül'de konut satışları ne söylüyor?
TÜİK'in 22 Ekim'de açıkladığı verilere göre Eylül 2026'da Türkiye genelinde 142.390 konut satıldı. Bu rakam geçen yılın aynı ayına göre yüzde 9,3 düşük, buna rağmen yılın en yüksek aylık satışı oldu.
Ayrıntıya inince tablo ikiye ayrılıyor. İlk el satışlar yüzde 3,9 artarak 51.519'a çıkarken ikinci el satışlar yüzde 15,3 azalarak 90.871'e geriledi. İpotekli, yani kredili satışlar yüzde 5,1 artışla 23.397 oldu ve toplam satışların yüzde 16,4'ünü oluşturdu.
Yılın ilk dokuz ayında satılan konut sayısı 1.092.919. Bu, geçen yıla göre yüzde 7,2 daha az. Aynı dönemde ipotekli satışlar ise yüzde 24,7 artarak 212.210'a ulaştı. Kısacası kredili alım yavaş yavaş geri dönüyor, ikinci el piyasası ise durgun.
Ev almayı düşünüyorsanız
Kira ödüyorsanız beklemenin bir maliyeti var. Güncel 12 aylık TÜFE ortalaması %31,49 (Ekim 2026). Bu oranla bugün 20.000 TL olan bir kira, yenilenen dönemde 26.298 TL seviyesine çıkabiliyor. Faizin birkaç ay içinde biraz daha düşmesini beklerken ödeyeceğiniz kirayı, taksitteki olası düşüşle yan yana koymak en sağlıklı karşılaştırma.
Kredi kullanacaksanız işe ön onayla başlayın ve en az üç bankadan teklif alın. Teklifleri karşılaştırırken yalnızca aylık faize değil toplam geri ödemeye, dosya masrafına ve erken kapama koşullarına da bakın. Bankanın vereceği kredi tutarını ekspertiz değeri belirlediği için, beğendiğiniz evin satış fiyatıyla ekspertiz değeri arasındaki farkı önceden bilmek sürprizleri önler. Bunun için ücretsiz ekspertiz talebi bırakabilirsiniz.
İkinci el konutta satışların yavaşlaması alıcının elini güçlendiriyor. Uzun süredir ilanda bekleyen evlerde pazarlık payı genellikle daha yüksek. Tapu masraflarını da hesaba katmayı unutmayın; ayrıntıları tapu harcı rehberimizde anlattık.
Evinizi satmayı düşünüyorsanız
İkinci el satışların yüzde 15 gerilediği bir dönemde fiyatı yüksek tutmak, ilanın aylarca beklemesine yol açabiliyor. Kredi faizindeki gevşeme alıcı sayısını artırabilir, ancak bu alıcıların kredisini de ekspertiz değeri belirleyecek. Ekspertiz değerinin çok üzerinde fiyatlanan evlerde kredili alıcı kaybediliyor.
Bu yüzden satışa çıkmadan önce bölgedeki emsallere bakan gerçekçi bir fiyat belirlemek, faiz indiriminden en çok yararlanmanın yolu. Kartal ve Anadolu Yakası'nda mülkünüz için ücretsiz değerleme yapıyoruz.
Sık sorulan sorular
Faiz indirimi konut kredisi faizlerini hemen düşürür mü?
Hayır, aynı ölçüde ve hemen düşürmüyor. Bankalar tekliflerini mevduat maliyetlerine ve risk değerlendirmelerine göre kademeli olarak günceller. TCMB'nin haftalık verilerini takip ederek eğilimi görebilirsiniz.
Merkez Bankası'nın bir sonraki faiz kararı ne zaman?
Para Politikası Kurulu'nun bir sonraki toplantısı 10 Aralık 2026 Perşembe günü yapılacak.
Kredi kullanırken en çok neye dikkat etmeliyim?
Aylık faizden çok toplam geri ödeme tutarına, masraflara ve evin ekspertiz değerine bakın. Taksitin aylık gelirinizin makul bir bölümünde kalması, olası gecikmelerin önüne geçer.
Aradığım evi bulamazsam ne yapabilirim?
Aradığınız evi bırakın, kriterlerinize uygun bir ilan portföyümüze girdiğinde sizi arayalım. Güncel ilanlarımıza buradan ulaşabilirsiniz.
Kaynaklar: TCMB Para Politikası Kurulu kararları, TÜİK Konut ve İşyeri Satış İstatistikleri, Eylül 2026, TCMB haftalık ağırlıklı ortalama kredi faiz oranları.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, yatırım tavsiyesi niteliği taşımaz. Kredi ve alım kararlarınızı kendi mali durumunuza göre, bankanızın güncel teklifleriyle birlikte değerlendirin.
